住宅ローンの返済期間は、３５といったように長期にわたります。その期間中には、想定外の出来事が起こることもあるでしょう。
■住宅ローンの「リスケ」ってなに？
住宅ローンの返済期間中に、債務者の病気や怪我、もしくは不況による失業といった事態で住宅ローンの返済が困難となった場合は、できるだけ早く金融機関に相談しましょう。
住宅ローンには、金融機関用語でいう「リスケ」というものがあります。
リスケというのは「RE スケジュール」の略で、返済スケジュールを見直すというものです。つまり、返済計画を延長するなどの対応をすることなのです。
金融機関は、通常返済期間の延長には簡単には応じません。
しかし、どうしても返済が困難になればリスケに応じてくれます。
ただし、なぜ返済が困難なのか、どのような過程で返済が困難となったのかについては、きちんと説明できるようにしておきましょう。
こうしたリスケは、住宅ローンの返済が滞りそうだと思ったらすぐに、金融機関に相談にいくようにしてください。早めの行動で、金融機関の担当者の対応が大きく変わることもあります。
延滞してしまう前に行動するようにしましょう。
■消費者金融は絶対に避けるように
住宅ローンの返済が困難になると、住宅ローンの返済のために消費者金融などからお金を借りて返済する人がいます。
しかし、これは金利差を考えると絶対に無駄であり，将来的に必ず生活を圧迫します。
消費者金融で借りる前に，かならず，金融機関に相談するようにしましょう。
■リスケジュール計画の具体的な立て方
まず、金融機関側に説明するため事実を整理しましょう。
1. 借入金融機関にアポイントを入れ日時を決定します。突然の訪問はやめたほうがいいでしょう。
2. 〇〇銀行様宛に最初に返済計画変更が必要になった理由を書きます。
3. 現在の返済状況を記載します。何時幾らの借入をして何時から返済が滞ったかを書きます。
4. 今後の返済計画を書きます。
5. 上記の返済が可能な根拠を記載します。
6. 最後に返答を何時もらえるのか確認しましょう。
7. 訪問時は見た目も大切ですから服装等には注意しましょう。
■交渉のポイント
現状をありのまま伝えましょう。嘘や隠し事はいけません。テクニックや交渉術はかえって不信感につながります。また、他人に交渉や同席を依頼すると詐害行為と言われることがありますから止めた方がいいでしょう。
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貸金業法や割賦販売法の大幅な改正は、カードキャッシング・ショッピングから銀行のカードローン・提携ローンにまで、大きな影響を与えています。
特に個人向け貸付金額の上限を年収の
分の１に制限する総量規制、出資法の上限金利を年２０％に制限する金利体系の適正化は大きな波紋を呼んでいます。
この法改正の大きな目的の一つに、多重債務に苦しむ消費者を救う、あるいは少なくするということがあります。
しかしながら、この法改正によってその目的を達成するのは現状からみて困難です。逆に法改正により新たな借り入れができなくなることで（新たな借り入れが困難になる消費者は５００万人に上るといわれています。）、全体的には多重債務者が増えると思われます。今後こうした方を救済するには新たなセーフティーネットを儲ける必要があるでしょう。
ｓの手段としては、法改正よりもクレジットカウンセリングが有効であると考えられています。
■クレジットカウンセリングとは？
クレジットカウンセリングとは、「家計において何らかの問題を抱え、自らの能力では解決処理が出来ない状態にある個人に対し、一定の訓練を受け資質を備えた人が、望ましい人間関係の元、主として直接面接により問題の原因追求・解決を目指し、さらに積極的に個人の家計管理等経済活動の深化・成長を促進する過程」と言えます。
ここでの「一定の訓練を受け、資質を備えた人」とは、家計管理技術や資産運用の知識やノウハウのみならず、経済、金融の知識、心理学的知識と経験、家計部門に関する法律の知識、社会保障に関する知識等、個人が経済活動を行うに当たって必要な知識と経験全般を習得している人をいいます。
また、「」問題の原因追求・解決とは、表面上存在する様々な経済的、金銭的問題を解決することはもちろん、その根本にある原因を追求し、それを除去することによって、二度と同様な問題を抱えないで済むようにすることです。
■クレジットカウンセリング機関の現状
我が国には、クレジットカウンセリングを行う様々な期間が存在しています。
日本司法支援センター（法テラス）、日本弁護士連合会、日本司法書士会連合会なども、その業務や活動の一部としてクレジットカウンセリングを行っています。
ただ、どちらかといえば過払い金返還請求を含む債務整理に特化しているのが現状のようです。
そのほかには、（財）日本クレジットカウンセリング教会、全国クレジット・サラ金被害者連絡協議会やクレジットカウンセリングを行うNPO法人などがあります。
しかしながら各団体のホームページなどを見ると、債務問題に限らず様々な問題に対応する総合的なカウンセリング行う団体であったり、逆にクレジットカウンセリングの一部（消費者教育等）を専門的に行う団体であったりすることもあります。債務問題を抱える債務者が総合的にクレジットカウンセリングを受けられる団体は少ないようです。
日本司法支援センター（法テラス）
日本弁護士連合会
日本司法書士会連合会
（財）日本クレジットカウンセリング教会
全国クレジット・サラ金被害者連絡協議会
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繰り上げ返済時に、早く借金を片付けたいと期間短縮型を選択する人がいます。しかし、期間を短縮した場合は、今後、逆に期間を延長させることが難しくなるのです。
■返済期間の延長は難しい
住宅ローンの繰り上げ返済を行う場合、安易に期間短縮型を選ぶのは避けたほうがよさそうです。というのも、住宅ローン返済中は思わぬところで出費があるかも知れません。今は大丈夫であろうと思っていた毎月の返済額も、リストラ等で将来的には厳しくなることも十分に考えられます。
そこで、安易に期間短縮型を選択してしまうと、将来、今度は金融機関側に、返済期間の延長を申し出なければならない事態も、想定されます。
返済期間の延長は、金融機関においては「不良債権」という位置づけになりますので、好ましいことではありません。
返済を待ってくれと言われたら、本当に返してくれるのかといった疑念が生じるのと同じで、返済危険の延長には簡単に応じたくないというのが金融機関側の姿勢なのです。
■期間短縮が絶対ダメというわけでもありません
ただし、期間短縮型が絶対にダメだというわけではありません。
たとえば、定年である60歳以降に返済負担を残したくないといったライフプランを考えた上で期間短縮型を選択することは、資金に余裕があれば賢い選択だといえます。
つまり、期間短縮型を選択する場合は、将来、ローンを延長するのは簡単ではないことを知った上で行うことが大切なのです。
また、ローン期間の圧縮をする際は住宅ローン控除の恩恵を受けれる範囲でするのが得策です。
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2010 年 10 月 17 日
住宅改装時に便乗して、キャッシングなどのローンをまとめて返済することをすすめる悪徳業者が昨今横行していました。
これは、たとえば残高が2，000万円の住宅ローンがあるとして、消費者金融などから１００万円の借金がある場合、悪徳リフォーム業者と顧客が結託して、通常１００万円の改装費用で済むものを３００万円の見積りを作成して、、２，３００万円の住宅ローンを金融機関に申し込むという手口です。
こうして、運良く２，３００万円の住宅ローンの審査がOKとなれば、２，０００万円を従来借りていた住宅ローンの返済とし、３００万円は悪徳リフォーム業者に振り込みます。そこから、悪徳リフォーム業者は工事代金として１００万円を使う他、１００万円は顧客に還元して高金利のキャッシング等の借金の返済資金に、残りの１００万円は業者と顧客で山分けといったことを行うのです。
金利の高い消費者金融からの借り入れを、低金利の住宅ローンに借り換えたのだから、顧客も返済はきちんとするだろうと思われるかも知れませんが、こうした消費者金融での借り入れ癖のある人は、かなりの確率で、また借金を繰り返して、結果、住宅ローンの返済も滞るようになります。
顧客側からすれば、消費者金融を含めた毎月の支払い金額が少なくなるという甘い言葉につられて、業者の口車に乗ってしまうのですが、結果的には借金だけが当初よりも膨らんでしまい、業者だけが徳をするといったことになり、生活は苦しくなるだけなのです。
しかも、金融機関側も、延滞率の高いリフォーム業者のリストなるものを作成し警戒しているので、こうした誘惑に引っかからないようにご注意ください。
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2010 年 10 月 12 日
借り換え前と借り換え後では、どのくらい毎月の支払額が軽減されるのでしょうか？
そして、返済総額はどうなるのでしょうか？
●支払い総額を計算しておきましょう
例えば3000万円の住宅ローンを借りて、金利が２％、返済期間が35年ならば、この35年間で利息をどのくらい支払うことになるかというと約1173万円となります。
35年間に1000万円以上の利息を支払うことになるとなると…１年あたりでは33万円、1ヶ月あたりでも約2万８千円も利息を払うことになるわけです。
住宅ローンの返済を見直したいというのであれば、この利息の支払をいかに削減していくのかが、最大のポイントになります。
●金利差１％が目安
住宅ローンの借り換えといっても、保証料などの諸費用がかかります。なので、わずかな金利差で借り換えをしても、諸費用と手間だけがかかり、結果、無駄なことをしてしまう可能性もあります。
諸費用が100万円くらいかかることを想定すると、借り換え前とあとでは、金利差が１％以上はないと意味が無いと言われています。
わずかな金利の差に翻弄されることなく、じっくり計算した上で借り換えを決断しましょう。
■関連リンク
民間住宅ローン借換の実態調査
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せっかっく、マイホームを購入すると決断したのに、住宅ローンの審査が通らなければ意味がありません。どのような理由で審査がとおらなかったりするのでしょうか？
●ネックとなるのは収入面の問題
住宅ローンの審査が通らないのには、様々な理由があります。
まずは収入面です。これは年収に比べて高額の物件を購入する時に起こる問題です。
配偶者の収入を合算することが対処法の一つですが、例えば、子供のいない若い共稼ぎの夫婦ならば、いつまで妻が仕事をし続けるのかといったことも大きな問題になってきます。
もし、収入合算をするならば、こうした将来の不安を解消できるような話しを金融機関側にしておく必要があるでしょう。
●消費者金融などからの借金が多い場合
消費者金融などからの借金が多く、住宅ローン審査が通らないことはよくあります。これは年月をかけて借金を減らす他、借金に依存する生活そのものを見直していただくしかありません。
●買い替え時の家が売れない
そして、最も多いのではないかと思われるのが、買い換えできないというケースです。たとえば、分譲マンションを購入して、数年後に一戸建てに買い換えるというケースです。
数十年前のような高度経年清朝時代なら，マンションから一戸建てへの買い替えも可能だったかも知れませんが、最近では建物自体の社会的・機能的な経年劣化が激しく、すぐに時代のニーズに合わない物件となってしまうため、マンションから一戸建ての買い替えは非常に難しくなってきています。
終の住処というつもりでマンションを購入すべき時代となっているのです
→→→住宅ローンのshん佐賀通らなければ、マイホームは購入できません。そこで、どうにかして審査を通すためのポイントについて、解説します。
●欲しい理由を述べても銀行員には響かない
住宅ローンの審査は、保証会社が行ないます。というのも、もし住宅ローンの返済が滞った場合は、保証会社が最終的な損を被るリスクを抱えているためです。つまり、不動産業者は金融機関に、金融機関は保証会社に、ローンの審査を通そうと働きかけるのです。
さて、マイホームが欲しい理由を銀行員に延々と語る方がいますが、これは全く意味がありません。
例えば、購入予定の家の立地の良さなどをアピールする方もいますが，こうしたことは審査する側にはなんの意味もないのです。なぜなら「駅から近くて環境も良い」と言われてても、審査する側にはそんなことはすでに調査済みで分かっている話だからです。
そしてた「顧客側の都合」は、金融機関の審査には何ら有利に働くことはないのです。
●将来、返済できることをわからせることが一番大事
金融機関が一番知りたいのは「ちゃんと返済してくれるかどうか」ということなのです。収入は継続して安定的に得られるのか、収入合算した妻は無理なくパートを続けられるのか。こうした疑問を一つずつ解消してあげることが出来れば、審査は通りやすくなります。
例えば、現在住んでいる家賃や共益費の支払以外に、マイホーム購入のために積立貯金を３年以上続けていたとか、購入後には生命保険を見なおして返済は問題ないといったことを、数字で証明することが望ましいわけです。
妻がパートで働く場合も、毎日フルタイムで働くことを前提とするのではなく、子供の学校行事などで週に１～２回休んでも返済できるといったゆとりある生活とプランを説明する方が銀行員を説得しやすくなるでしょう。
これは、住宅ローンだけでなく、自動車ローン・教育ローンも同じです。
ローンの必要性や、商品の魅力をとくとくと語るのではなく、自分は何がなんでも返済してみせるという気概と、納得のいく返済プランと将来の明確な展望を説明する方が何倍も効果があるのです。
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住宅購入の際には、色々あわせて200万円ぐらいの諸費用がかかります。
こうした費用もローンで対応したい場合はどうしたらいいのでしょうか？
→→→諸費用ローンを扱う金融機関もある
住宅購入の際には、保証料や火災保険料、当期に関する費用など、様々な費用がかかります。
そこで、メガバンクといわれる大手都市銀行を始め、地方銀行や信用金庫といった地域金融機関まで、諸費用ローンを扱うところがあります。
この諸費用ローンは、住宅ローンを借りるのが前提であり、たとえば「A銀行の住宅ローンでB銀行の諸費用ローン」といった組合せは基本的にできません。
この諸費用ローンですが、多くの銀行に共通してみられる内容をだいたいまとめると、300～500万円を融資上限額とし、期間は住宅ローンと同じ期間までとなっています。
金利は若干高めの設定となっており、住宅ローンを変動金利で選択し、かつ優遇金利等を受けると年利1％台となりますが、諸費用ローンに関しては４～６％となるようです。
なお、諸費用ローンの保証料ですが、、「200万円、35年の諸費用ローン」で４万円ほどになるようです。
→→→ただ、金融機関側はあまり積極的ではない
このような諸費用ローンですが、金融機関側は現在、積極的に対応しているようではありません。むしろ、諸費用までローンで借りるといった自己資金力のないひとはいずれ延滞したり、住宅ローンの貸し倒れリスクが高いと認識されることが多いようです。
諸費用は自己資金で対応してほしいというのが、金融機関側の本音のようですね。
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住宅ローンを考える上で、金利面や条件などで金融機関を選択される方も多いかと思います。
また、購入した住宅メーカーの指定金融機関で住宅ローンを借りたといった方もおられるかと思います。
いずれにせよ、新居から金融機関が遠い場合は、不便になるときがあります。なぜなら、住宅ローンは毎月、銀行口座から引き落としとなりますが、その銀行口座に返済額を入金しておかなければならないからです。
もし、住宅ローンを借りた金融機関が自宅から遠方だった場合、ご自身でお金を入金するため電車やバスでいくか、もしくはガソリン代を使って自動車でいかねばなりません。振込でもいいですが、振込の場合、３万円以上ならば、４００～８００円といった手数料がかかります。
仮に６３０円だったとしても、１年間では７５６０円になります。
たかが、７０００円程度かもしれませんが、それでも家族で外食１回分くらいには相当するのではないでしょうか。
もし、削減可能ならば、削減したい項目であるといえるでしょう。
最近では、コンビニのATMで入金も可能となっています。大変便利ですが、通帳記入ができないといった弱点もあります。また、会社からの給料振込を、住宅ローン引き落とし口座にする方法もありますが、その給料振込自体が会社指定の銀行でないとダメといった企業もあります。
こうした会社指定がないとしても、自宅から遠い金融機関に給料が振り込まれるのであれば、今度は生活費を引き出す際に１０５円の手数料がかかります。
要はこうした毎月口座に返済額を入金する手間や振込手数料であったり、引き出す手数料といったコストは、家計における無駄な項目だということですね。
できるだけ、新居から近い金融機関で住宅ローンを借りるのが良いかも知れません。
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最近は、超低金利時代の到来ということで住宅ローンの利用が増えていると思います。
その中でどういったプランを選ぶかに四苦八苦されている人も少なくないことでしょう。
中には、初めて聞くような言葉が使われていてどういう意味なのかわからない・・・ということも、、 長く付き合っていくローンでありますのでそのシステムをしっかりと理解する必要があります。
固定金利と、変動金利のメリットを合わせてローンを借りたい方には、金利ミックス型というものがあります。
今回は、金利ミックス型について解説します。
投資や資産運用の世界では、「一つのかごに玉子を盛るな」ということわざがあります。
たとえば、全財産を下部に投資し、それの運用に失敗した場合、大損をしてしまいます。つまり、全財産を一極集中させるのではなく、分散させておけば被害は少なくて済むという考えなのです。卵を１つのかごに入れて、そのかごを落としてしまえば全部割れてしまうことから、そう言われているようです。
ローンも同じで、一つに集中させるよりも、仮に３０００万円の住宅ローンにおいても、「2000万円分を固定金利で、残りを変動金利にする」といった場合に、お互いのメリット・デメリットを相いれながら、リスクを分散させようとするものです。
将来、金利が必ず上昇するとか、下降するとか、そうした絶対的な予測は不可能です。つまり、一か八かで、固定金利や変動金にかけてみるとすれば、はずれた場合には大きなリスクを背負うことになるでしょう。金利ミックス型は、金利が上がろうと下がろうと、そのリスクが最小限で済む、いわばローリスクローリターン型の住宅ローンといえばます。（ただし、金利が下がった場合のメリットも小さいです。）
ただ、その組合せのベストパターンを考えるのは簡単なことではありません。各家庭の子供の成長による資金の必要時期の他、そもそものリスクに対する過程の考え方などを総合的に判断して、決定する必要があるでしょう。
判断の仕方としては、どれを組み合わせれば特をするのかではなく、どのように組み合わせればリスクを最小限に抑えられるのかといった観点で判断することが重要です。
組合せには、「全期間固定＆変動金利」、「全期間固定＆５年固定」、「２年固定＆１０年固定」など、様々なバリエーションがあります。
こうした金利ミックス型の場合、金融機関によってその取り扱いが様々です。
一つの住宅ローンの中で組合せを可能とする金融機関もあれば、２０００万円の固定金利型と１０００万円の変動金利型という２つの住宅ローンを借りるといった取り扱いになるところもあります。
なお、２つの住宅ローンを借りる扱いとなれば、事務手数料なども２倍必要となりますのでご注意くださいね
（もちろん、フラット35＋民間金融機関というように借入先を分散させるという方法も一般的です）
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★中古住宅編
新ちうだと金額が高いため、中古住宅を考える人も多いことでしょう。
中古住宅を購入する際に最低限知っておきたい注意点です。
→→→中古住宅はローン金額が減額されることも…
・中古住宅を購入する際に注意したいのが、その中古住宅の耐用年数です。これは、木造住宅で２２年、鉄筋コンクリート造の住宅で４７年といった基準があります。
これを銀行の住宅ローン審査基準にあてはめていうと、築２５年の木造住宅が２０００万円で販売されていたとしても、銀行としては、建物の価格評価はゼロということになるのです。
仮にこの中古住宅が土地１５００万円、建物５００万円の合計２０００万円で売りだされていたとしても、銀行としては建物の評価はゼロのため土地代１５００万円分しか住宅ローンを貸出できないという姿勢をとるのが一般的です。
ということで、新築住宅であれば、購入価格の１００％を貸出する金融機関もありますが、中古住宅は、築年数によって住宅ローンの金額が削減されることもあります。
→→→耐用年数次第でローン期間が左右されます
住宅ローンの機関は新築で３５年ですが、これも短縮されることがあります。
なぜなら、仮に築２５年の中古住宅を購入するに当たり、期間３５年の住宅ローンを借りるとすると、完済時には築６０年となるわけですが、老朽化でこの間に住宅を立替することも想定されるからです。
特に、築年数によってローン期間が定められているというわけではありませんが、築年数が耐用年数を超えている物件に関しては、金融機関にローン機関をよく確認しておいたほうがいいでしょう。
★店舗付住宅編
１階部分が店舗で２階が自宅といった店舗付き住宅を購入する場合があります。
その面積次第等では住宅ローンが借りられない場合がありますのでそういった注意点をまとめます。
→→→店舗面積が２分の１であることが条件
・店舗付き住宅を購入する場合、住宅ローンを利用するにたっては、店舗部分の面積に対する条件があります。
なぜなら、住宅ローンは一般の個人の方々が正活の原点である住居を持つということを目的として（特段の優遇を設けて）貸し出されるものであり、営利目的に利用することを禁じているからです。
営利が絡まないからこそ、国や金融機関側は金利も他のローンに比べ低利で融資しているのです。これが事業のための融資となるとそれなりの厳しい条件が付されます。
ただし、現実問題として、店舗付き住宅のすべてに住宅ローンの利用を認めないというわけではなくその店舗部分の面積が建物全体の２分の１以下であれば。住宅ローンの利用を認めている金融機関が大半です。
店舗付き住宅を販売する不動産会社や建築会社も、この２分の１という数字は心得ています。実際に販売されている店舗付き住宅の多くは、その店舗部分の面積が２分の１以下となっているようです。
→→→事業が永続的に維持できるのか？
もうひとつ、店舗付き住宅の購入にあたって注意をしておきたいのが、事業の永続性です。
たとえば、店舗を居酒屋として商売を始めた場合、そのローン返済期間中の３５年間という長い歳月を商売し続けられるのかということです。同じ場所で顧客から飽きられずに商売を続けるのは、意外に難しいものです。昨今では時代が時代だけに景気の不確実性が高まっています。
脱サラして商売をはじめたものの、数年で店をたたむということのないよう、綿密な事業計画を立ててから住宅ローンを利用しましょう
★定期借地権付住宅編
借地上の建物に対しても、住宅ローンを利用することができます。
土地を自ら購入せず借地であることで、毎月の支払負担を抑えることも可能になるのです。
→→→定期借地権の仕組みを理解する
・定期借地権とは、文字通り期間が定められた土地を借りる権利のことです。
一般的に、個人向けの土地は期間が５０年以上と定められており、期間満了後には建物を取り壊して更地にして、所有者に変換しなければなりません。
通常の「借地」と「定期借地」との違いは、「借地」ならば契約を更新して住み続けることが可能ですが、「定期借地」は期限が到来すれば、その後の更新はできず、先に説明したとおり、更地にして返還しなければならないというてんです。
どうしてこういう風な回りくどい制度があるかというと、従来の借地権制度では借りる側の権利があまりにも保護されていたため、地主さんが貸すのをしり込みするようになってきたという経緯があります。経済活動を活発にするため、必ず土地が帰ってくるようにしているんですね。同じような制度は借家でもあります。
話を戻すと、土地を購入するだけでも地域によっては数千万円が必要になることがあります。それを３５年といった住宅ローンで返済していく負担を考慮すると、借地に対する賃料を支払うことで毎月の支払い負担を抑えることができるわけですから、財布に撮って優しい制度といえるでしょう。
→→→毎月の返済負担が少なくて済む
たとえば、土地から建物まで全てを購入する場合に比べ、土地を借地とした場合は、建物の費用だけ住宅ローンを借りればいいことになります。もちろん、土地に対する賃料を支払う必要がありますが、それでも、定期借地権付住宅では、土地を購入する場合に比べ、毎月の支払い負担が数万円違ってくることもあります。（返済額が少なくなるということは、同時に住宅ローン控除等の恩恵も小さくなるということなので、そのへんも考慮して判断材料にしてください）
ただし、定期借地権付住宅の住宅ローンを取り扱っていない金融機関もありますので、注意してください。
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